専任媒介依頼と一般媒介依頼の違いは?大家と不動産屋のメリットデメリット

   

こんばんは、あおぞら大家です。

 

取手物件ですが

なんだかいろいろ作業していて記事が追いついていないのですが、(後で書きます!)

なんとか進んできて来月には手直しが終わりそうなので、

 

昨日、不動産やさんと賃料を決めてきました!

午前中、不動産やさんと物件で待ち合わせ。

実に6ヶ月ぶり!

 

 

「ご無沙汰してますー」

「いえいえ今日は宜しくお願いしますー」

 

室内に入り、どこを直したか、説明。

 

取手物件の修復箇所

 

本物件で手直しした(する予定)のは以下。

 

和室の壁、畳、障子の取り替え

リビングの壁、床

キッチン新調

浴室フルリフォーム

トイレの床

脱衣所の壁、床

バルコニー、倉庫の撤去

 

その他、ガス工事(ガス配管、給湯器工事)含め、

リフォームが120万くらいかかる予定です。

思ってたよりかかってしまいました。。

 

ほとんど自分でやったので、依頼するよりは安くなっているのですが!

 

(自分でやりましたが、不動産やさんからは「DIYのレベルじゃないです、プロみたいです」といわれ、鼻高々←自慢)

 

物件価格がもろもろ込み(物件価格+税金等)で360万くらいかかり、合計480万。

 

これを実質利回り15%以上でペイしたい!

市場価格も考慮し、、

 

「6.5万でどうでしょうか?(キリッ)」(内心ドキドキ)

 

「んー、ギリギリそこまでなら大丈夫でしょう!」(ホッ)

 

ということで!

6.5万に!

戸建てなので、共益費はなし。

 

管理費を賃料の5%、毎月不動産やさんに払うのと、固定資産税をひいて、

表面利回り16%、実質利回りが14%程度になります。

*実質利回り=収益のうち、管理費や固定資産税をぬいた金額で計算

 

まー、こんなもんでしょ!

 

駐車場を作れなかったのはいたいですが、、、

室内頑張ったのでよしとします!

(近隣に月極はあります)

 

一般媒介?専任媒介?

まだリフォームが終わっていないので写真はだせないものの、

宣伝ははじめてもらいたいので、

 

賃貸借媒介依頼書」というものに記載しました。

(不動産屋さんが持ってきた)

 

内容は賃料やその他設備の有無を記載する欄があり、言われるがままに記載。

 

しかし、その書類のタイトルに目がいく私。。

 

ん?

 

専任媒介ってなんですかー?」

なんだか、不動産の本を読んでいたときに遭遇した文字な気がしますがあまり覚えていないので、とぼけて聞いてみる。

「これは、弊社のみがあおぞらさんの物件を仲介できるという契約になります」

 

、、ん?

他の不動産屋さんは取手物件を扱えないってこと??

 

「いやいや、不動産登録サイトに登録するので、他の不動産屋さん(大手だと、○ットホームや○ーモetc..)のサイトでも見る事は出来るし、内覧したいお客さんがいたら内覧可能です。タダその際、専任の不動産屋さんに連絡がきます」とのこと。

 

ほうほう。

 

「一般媒介の場合は、あおぞらさんから複数の仲介会社へコンタクトをとって、どの会社からでも物件の内覧等、行えるようにするということになります」

 

二択あるはずなのに、持ってきた書類は「専任」の一択のみ。

これは、、なにかあるぞ!専任の方が不動産屋さんにうまみのある契約ってことで、

うまみと言えば、仲介手数料??

 

「仲介手数料(契約が決まった際、不動産屋さんに払われる謝礼のようなもの)はどうなるんですか?」

 

「専任媒介の場合は弊社ですが、一般媒介の場合は契約をとってきた会社になります」

なるほど。不動産や側は専任がいいわけです。

だって、仲介手数料が必ずもらえるんですもん。

 

でも、大家側は一般の方がよくない?と思い、

「今回は一般媒介契約にしてもいいですか?」と聞いてみると。

 

「大丈夫ですが、、

一般媒介契約にすると、他の会社で契約されてしまう事もあり(あまりおいしくないので)、

専任媒介依頼をされた物件を優先的にお客様へお勧めします。

 

なので、一般媒介契約の方が契約率は下がります!」

 

!!!なんですと!

 

つまり!

 

不動産屋側としては仲介手数料はぜったい自分に入り、広告して無駄になること(他社にとられる)ことがないので、専任媒介契約をしたい。

一般媒介にするしないは大家の自由だけど、一般媒介契約にしたらあんまり率先して営業しないよ。

 

ってことかー!!

なんで身勝手な!(←商売ですので当たり前です)

 

 

しかし、

多分、

この不動産屋さんの言い分は他の不動産屋さんにも言える事

 

だから、

一般媒介契約にしたら、

みーんながみんな、やる気なーい営業をされてしまう可能性がありそう。

 

それならば、信頼の置ける不動産屋さんに専任媒介依頼をして、

責任をもって売ってもらった方がよさそうだなー

 

取手物件を仲介してくれたこの不動産屋さんは、いろいろ気になる点もありつつ(鍵なくされた)

お世話になっているし、相談にも載ってもらってます。

 

なので、今回はこの不動産屋さんに専任媒介を依頼することにしました!

 

「じゃあ、専任媒介依頼をします!宜しくお願いします!」

「こちらこそお願いします!」

 

ということで、

夢の大家さんに向けてまた一歩前進!!

 

あとは、、

早くリフォームを終わらせな!!

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 -取手物件①

kokoku01

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kokoku01

  Comment

  1. show より:

    アットホームに貸家としてアップされてますね。
    貸し出せるまでもう少しですね。追い込み頑張ってください。

    完成したら、写真は管理会社に任せずに自分で写真をバシッバシッ撮って、管理会社に気に入った写真を提供しましょう。

    • あおぞら大家 より:

      有り難うございます!

      今日、お風呂とキッチン周りがほぼほぼ終わったので、写真とって不動産屋さんに送ったらすぐ反映されてましたw

      終盤になるにつれ、不動産屋さんからの連絡が待ち遠しいです!

      追い込み頑張ります!

      • show より:

        お風呂とキッチンの写真が更新されてますね(^^)
        バスパネルを使って、良い仕上がりですね。

        外観の写真も更新してもらいましよう。

        • あおぞら大家 より:

          やっと、お風呂が終わりました!
          細かいところはちょっと、、な部分もありますが、とってもきれいに仕上がりました

          お風呂の記事、教えていただきありがとうございました!
          教えていただいたブログを見て、作業してました

          外観はバルコニーを落とした以外まだあまり手をつけてなくて、、
          あと新緑の季節になり、草木がぼーぼーなんです笑

          でもお庭広いし、写真あげたいです。
          早く済ますぞー!

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