茨城県の空戸建に客付するために必要な3つのこと

   

ご無沙汰してます、あおぞら大家です。

一年近く、静かにしてました。反応もしませんでした、
コメントくださった方、失礼いたしました。

 

はじめに

ブログを停止していた理由は、いろいろあるのですが、

一番大きな理由としては、

取手戸建の入居者さんが決まらなくて、

もういやー!!

と、
自暴自棄な気持ちになってしまったからです。。

大家さんになるぞ!

と意気込んだものの、思ったようにお客さまがつかず、疲れてしまってました。。

 

今現在はというと、
ブログ再開したということでお察しかもしれませんが、

入居者さん、見つかりました!!

賃料下げちゃったし、最初思った通りには進まなかったけど、
とりあえず一歩前進

このサイレント期間中の出来事、いろいろあったのですが、

その中で、こうしたらよかったなと思う点3つを、実体験からまとめました

 

 

茨城県の戸建に入居者をつけるために大事な3つのこと

①契約形態は一般媒介!

まずはじめに、
ブログを通して知り合った皆様に、
一般媒介(いろんな不動産屋さんに入居者さんを募集してもらう方法)がいいよと言われました。

 

間口を広げて募集することが大事と。

 

戸建の場合は一ほんとにその通りで、
一般媒介が良かったと後悔しました。

でも私、
既に専任媒介で不動産屋さんにお願いしていたのです!!

 

一般媒介に変更しようかなと思い、一般媒介でもいいですかー?
と聞いてみると

「大丈夫ですが、、うちとしては専任のオーナー様の物件を一番にお勧めするので、、

一般媒介の場合は優先度は低くなりますよー(嫌そうな顔)」

と言われ、

 

えー!そんなの困っちゃう!
と専任媒介のままでお願いしました

↑既に弱腰

 

その後、

不動産屋さんってどんなかんじで、仕事してるのか気になって、あおぞら自身、不動産屋に転職

 

不動産屋の仲介営業ってどんな感じで客付けするのか、身を以て体験してきました!

するとわかったことが。。
確かに、

同条件で、一般媒介と専任媒介の物件があれば、専任媒介の物件を優先します

オーナーさんが専任にしてくれているのですからね。

 

ただ、唯一無二の物件の場合、一般媒介であろうと、お客様の需要にあう物件であれば紹介します。

 

当然です、だってそれしかないのですから。

 

私自身、不動産賃貸仲介業を行う中、

 

例えば2DKなど、よくある間取りの場合、専任媒介のアパートを優先して紹介します

 

でも戸建物件は個数が限られちゃうし、時期によっては全部埋まってなかなか空き家が無いこともあります。

その場合、
一般媒介とか専任媒介とか関係なく、紹介してました

 

よって、

戸建などの比較的供給の少ない、希少価値の高い物件の場合、一般媒介でよかったと、体感しました
↑遅、、

 

皆さんから教わっていたんですけどね。

一人でわけわからない方向に行ってしまいました。

 

結局、専任でお願いしちゃってたので、

(途中から一般に切り替えれば良かったんですが、

これまた言いづらいんです、、不動産屋さんは専任から一般へ切り替えるの嫌がるし。。)
繁忙期が終わる3月までは専任にして、
それでもつかなかった場合は一般に切り替えると約束。

結局、繁忙期おわっても入居者は付かず、5月に入って一般媒介に切り替えました。

(本当は、つかなった訳ではないのですが、、今度またかきます)

 

5月から(遅!)一般媒介に切り替え、地元の他不動産屋回りをして、現地キーを設置し、

いざ勝負!

 

というタイミングで、

専任で頼んでいた不動産屋さんが決めてくれました。

 

当初、
一般媒介だと紹介しません」とか言ってなかったっけ??w

一般媒介でもやってくれるんかーい、

と、拍子抜けしましたw

 

いやいや、頑張ってくれた訳で、めっちゃ感謝してます。

 

②駐車場(出来れば2台分)

取手の戸建は、もともと駐車場がありませんでした。

じゃあ駐車場、つくっちゃえばいいじゃん!
と思い、物件を購入。

 

当初、駐車場の造成工事費、20.30万くらいかと思ってました。

そしていざ見積もりを取ってみると、、

業者さん「50万なんかじゃ収まりませんよ

、、、えーー!!

うちの戸建は、盛土して、一部がコンクリで固められていました。

そのため駐車場を作ろうとすると、以下工程が発生します

1、塀を壊す
2、コンクリを壊す
3、盛土を掘削する
4、コンクリで固める
5、塀を整える
6、土を捨てる

これが結構お金かかっちゃうそうで。

業者さん「100万は、、しないかなー(不安げ)」

物件300万、リフォーム150万に更に100万近い駐車場の外構工事をしたら、7万近くで貸し出さないと収支が回りません。

しかし、私が借りるんだったら、七万出すなら外壁だってちゃんとしててほしい。

うち、外壁は塗装してないのでかなり古め。
これに外壁塗装工事もやっちゃったから、、、

また、ガス管が壊れてたためガス工事をお願いしたところ、盛土内に配管が埋まりました。


ということは、そこは掘削できないので、駐車場は出来ても一台。

本来なら二台は欲しいところなのに。

 

作るの高額、
作っても一台、

戸建で家族で住んでもらうなら、駐車場二台確保が重要です。

 

それなら、、

駅から近い事だし、駐車場は作らずに募集を行っちゃおーと思い(月極駐車場は近隣にあったので)、

駐車場が無い分、賃料を安くすることにしました。

 

しかし
ここは車大国 茨城。

いくら駅近とはいえ、駐車場がないのは大打撃。
近くに月極駐車場があっても選ばれづらくなります。

不動産屋さんから、
「(検討していたお客さん、)駐車場がないってことで断念されました

という言葉を何度聞いたか。

 

わかってはいたものの、

それでもいいよ!って人が果たして来るのか、

不安な日々の始まりー。

 

そもそも駐車場がないということで、ネットの検索から落ちてしまう始末
(茨城だど大抵、駐車場ありというキーワード付きで検索されてしまうので、駐車場がないと人の目に止まらないのです。)

 

駐車場、めちゃくちゃネックだった、、

 

③お風呂の浴槽は大きく!

お風呂のリフォームをする際、もともとあった浴槽より一回り小さなお風呂にしてしまったんです。。

 

するとまぁ、
お風呂が小さくて、子供、家族と入れない」とのご意見がわんさか。

もっともだ!

 

さらに、
追い炊きがないから、時間差で家族で入りづらい」

もっともです!

 

戸建なんだから、家族は多い訳で、大風呂の大きさや追い炊きは大事な要素でした。。

 

 

まとめ

今回、募集開始が昨年の5月

 

賃料はちょっと高いかなーと思いつつ、駐車場つき6.5万を想定して募集開始。

 

それが、、、

最終的には駐車場なし4.9万、フリーレント付で決まりました。

最初の6.5万は高いとして、5万台では決めたかったので、

 

月の収入として、一万くらい安くなってしまいました、。

それに対して、投資金額は大体450万
表面利回りは約13%

15%くらいでできると思っていたが、現実はそうもいきませんでした

 

3つもあげて見ましたが、この中で1つ!一番大事だったのは?!と聞かれれば、

駐車場!

だと思います。

駐車場が思っていたより高く、作るのを断念した、。
これが、痛かった。。

 

皆さん!

知ってるとは思いますがww

 

駐車場の無い戸建を買って客付けを考えているなら、

駐車場造成にいくらかかるのか、事前に調べておくのをおすすめします!!

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 -取手物件①

kokoku01

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  Comment

  1. show より:

    入居が決まり、おめでとうございます。
    それよりも不動産屋さんへ転職した方が驚きです!

    自分もそうなのですが、本業が建築だと、リフォームに変にこだわりを持ってしまう事が足を引っ張ります。予算内で客付に必要なリフォームの優先順位を客観的に考えなくてはいけませんよね。
    自分は2月に買った阿見町の戸建を4月からリフォームを始めて先週やっと終わり、一般媒介で2社ほどへ客付募集依頼をしたところです。
    早速、1社からは見込み客を案内し、反応が良かったので木曜日には申し込みが入りそうなので募集止めをしてくださいと言われましたが、きちんと申込書がこちらの手元へ届くまで(FAXやメール可)は募集止めはしませんよっと、回答したところです。
    この戸建は物件本体を公庫で融資を受けて、リフォームは自己資金をから出していますから、返済比率を50%以下に低めています。また、購入価格は土地値程度ですから、10年で完済後に更地にしても土地だけでも売れるだろう立地なので、総額に対する利回りは13%程度で善しとする家賃設定にしました。
    無借金で担保価値のある戸建は、新たに融資を引く際の武器となりますから、戸建単体だけの利回り以上の価値を秘めています。
    なので、結局、利回り低めて貸してしまったと後悔気味ですが、藤代の戸建は、担保価値がある、大家としての実績と経験を得られた、この二つは今後の規模拡大への大きな足掛かりには間違いないですよ。
    がんばって、あおぞらさん!

    • あおぞら大家 より:

      お久しぶりです、返信が大変遅れてしまい、失礼しました!

      不動産屋さん、楽しいですww
      お客さんとしてではありますが大家さんと接触できるので、勉強になります。

      そうだったんですね!おめでとうございます!

      はい、色々難しかったのはありますが、立地も良いですし、気長に付き合って行きたいと思います、また頑張ります!
      いつも丁寧に教えてくださり、大変勉強になってます、有難うございます。

  2. おにまる より:

    初めまして。

    実家が古すぎて、ずっと家探しをしていたのですが、最近ご縁がありお安く賃貸できることになったんです。

    しばらく空き家で、あおぞら大家さんの物件とほぼ同じ状態です。

    好きにして良いという事なので、DIYで頑張ります。

    その時にこちらのブログが絶対役に立ちます。

    とても励みになりました。

    • あおぞら大家 より:

      初めまして!返信が遅くなりまして、失礼しました。

      コメント有難うございます!
      是非また足を運んでいただければ幸いです。

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