素人女が500万の元手で不動産投資を始めて7年。実際の不動産の収支公開!

   

こんにちは、あおぞら大家です。

2017年に始めた不動産投資もはや丸6年。2023年には7年目に突入しました!


始めた時は何もわかりませんでしたが、

入居と退去を繰り返し、

私自身は宅建の資格を取ったり不動産屋さんになったりすることで、

徐々に大家業がわかってきた気がします。


結局、素人が不動産投資して儲かったの?儲からなかったの?というと、

儲かってます!


ここ2年ほどは毎月安定して家賃が入ってきており、

大家業に関しては何もせず、

ぼーっとしながら、

毎月口座に一定額入ってくるのを楽しみにしています(^-^)♪


初めに:儲かっている(利益が出ている)の定義は?

私は現金で物件を購入しています。

ローンを組んで買ったわけではないので、貸し始めたら毎月家賃収入が入ります。


ですが、初期投資しているので、
最初の投資金額をある程度回収しないことには、「利益が出た」とは言えないと思っています。


そこで、土地代はそんなに変動がないので、

土地代にプラスしてかかった金額を赤字と考えて、その赤字がなくなった時から収益ということにします!

つまり、

A=(物件を貸し出すまでにかかった費用ー土地代)として、

Aがゼロになってからが収益

(田舎なので土地代も大した金額ではなく、また数年の土地価格を見ていて変動がほぼないので、もしこの土地を売ろうとしたら土地代で売れると考えてます)

実際の家賃収入の推移

実際の収支グラフが以下になります。(横軸が月日、縦軸が収益)

(青線:1件目不動産の収入、赤線:2件目不動産の収入)

*本当は固定資産税や火災保険等、他にも費用はかかっているのですが、複雑になるので割愛します。

1件目は購入してから2年後に賃貸開始し、3年経過した5年でA=0、

2件目はすぐ賃貸開始し、3.5年でA=0となってます。


実際にどういう時系列で収益が出たのか、各物件について見ていこうと思います。

1件目:DIY物件:リフォーム1年+客付け1年+賃貸3年

2016年冬〜2017年5月:残置物処理とリフォーム

物件を購入したものの、お部屋は手直しが必要。かと言って、お金もかけられない(お金ない)ので、リフォームを一人で淡々と行う日々。。

冬にリフォームを始めたので、寒いこと!

真冬に始めるもんじゃないですね。

今だから言える。

DIY、めっちゃ大変!

ブログにもさんざんリフォームの経過は書いたので、ここでは割愛します。

2017年5月〜2018年5月:賃貸募集開始!客付け難航!

いざ、賃貸募集開始!

何もわからなかったので、とりあえず、不動産を購入した不動産屋さんに賃貸をお願いしました。

これがよかったのか悪かったのか、、

今ならわかるのですが、

私がお願いした不動産屋さんは、賃貸ではなく、地場の売買に強い不動産屋さん

なので、そんなに賃貸には強くないのか、中々お部屋の入居が決まりませんでした。。

もうヒヤヒヤです、、

これでアパートローンとか借りてて月々の返済があったら、禿げちゃってたかも。。

結局、

6.5万で貸し出すはずが、全然入居者が決まらず、

焦り、焦り、

どんどん値段を下げ、

結局、4.9万、仲介手数料なし、半年家賃フリーレント!でなんとかご入居いただくことに。。

駐車場がない物件ではあったのですが、

それでも駅前ですし、もっと賃料高く行けたはずでは、、と、

今なら思うのですが、

その時は一刻も早くお客さんをつけたい一心で、そのお値段としました。

結局そのお客さんは2016年から今まで入居してくれおり、特に何か問題があるわけではないので、

長期的に見たらよかったのかもしれませんが(^-^)

2018年11月〜:家賃が入金開始!

とんでもないフリーレント(家賃無料)をおこなったために中々お家賃が入ってきませんでしたが、

半年後、ようやく指定口座に入金が!

感動しました!

これで一安心、と思いきや、、

2020年:戸建にコウモリが巣食う! 132,000円

賃貸開始から2年。お部屋の更新もしていただき一安心した最中、

戸建にネズミやコウモリがいるらしいとの情報が、、

この対策に132,000円!

3ヶ月分の家賃が飛んでいきました、、辛い。。

2021年11月:収益化!

物件を購入してはや5年、家賃収入が出てから3年で、収益化に漕ぎ着けました!

2件目:リフォーム済みのオーナーチェンジ物件:賃貸1年+2年

2017年6月:物件購入

5月くらいに物件を見つけ、その日に内見→購入を決めました!

2017年7月:賃貸開始

お客さんもついていたので、購入してすぐ、翌月には家賃収入が入ってきました!

まだ1件目の客づけができていなかったので、これが夢の大家生活♪とウキウキ!

しかし、、

2018年7月:退去の連絡

入居して1年経とうとした頃、突如管理会社から連絡がきました。

「退去するそうです」と連絡を受け、ショック!!

なぜって、、1件目で客づけに非常に難航していたからです!

また募集しなればいけないのか、、

ただ、この頃にはあおぞら自身が不動産会社に入社して不動産仲介屋さんとなっており、

どんな会社に仲介や管理を頼めば良いのかわかるようになってたので、



数社、不動産会社をピックアップ、

募集の依頼をかけました。すると、、

2018年8月:入居者決定!

退去し、清掃する間も無く、

仲介会社さんからお部屋の申し込みが入ったと連絡がきました!
ほんとーに、嬉しかったです!!

退去後のお部屋のリフォーム代、管理会社から約30万の見積りきたり、(半年分の家賃、、!)

元入居者が原状回復費用を払えませんって言ってきたり、入っていると聞いていた保証会社に実は未加入で保証を受けることができず満額払うことになったけど、

次のお客さんが決まっていると思うと、精神的に耐えられました!

2020年6月:収益化!

入居以降は台風被害でアンテナがずれちゃったりしましたが、特に大きな問題なく黒字化しました。

よかった!

まとめ

1件目、DIYした物件は
家賃6.5万/月、70万/年、約2.5年でA=0にできると思っていましが、
実際は、家賃4.9万/月→60万/年、リフォーム1年、賃貸募集1年、賃貸3年の計5年となりました!


2件目、オーナーチェンジ物件は、
家賃5万/月、60万/年、約3年でA=0にできると思っていましたが、
実際は退去やリフォームが入り、約3.5年となりました!

二つとも投資として回るようになってよかったです。

次の物件どうしようか、

現在は悩んでいます。。

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 -不動産投資

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