中古戸建の不動産投資を始めて９年目！その結果は・・？

大変ご無沙汰してます、あおぞら大家です。前回の投稿からはや２年以上経過しておりました。

2017年から始めた不動産投資、２戸の中古戸建の賃貸はいまだ続いております。もともとかなり築古の戸建てをリフォームして貸し出しているので、いろいろ問題がおきることも想定してましたが、今のところ、大きなトラブルはなく！過ごしています。

とはいえ！

２戸の戸建ての賃貸経営をしてきて、まる８年でそれぞれ1件ずつ、入居後トラブル発生しました。以下に内容と費用等、どう対処したか、記載します。

トラブル１：玄関ドア壊れる（治せない）

2023年末。急に管理会社から電話。（なにか問題がおきないと電話は来ません）どきどきしていると、

「お部屋がですね。。」と問題が噴出！

もともと築古の家をDIYしたので、なにか起こるとは思っていましたが、

なんと、

玄関扉が傾いて閉まらなくなってしまっているとのこと！！

それは問題ですよね汗

直せるか確認したら、もう直すというより、玄関扉ごと取り替えるしかないよう。

ほかにも

トイレの鍵が壊れている

玄関外灯が壊れている

チャイムが壊れていて、TVモニタフォンつけたいetc,,

と、いろいろ言われ、、

TVモニタフォンは現状ついていないからつける義務はないけど、

小さいお子さんが住んでるそうなので、壊れたなら新しくモニタフォンつけちゃおうと決めました。

そして、費用税込約25万。

家賃は５万以下です。とほほ。これからも長く住んでほしいな、と願って工事しました。

p.s結果、今現在、2025年8月まで住んでくれています。

25÷5で、工事から約5か月住んでくれれば回収できるので、リフォーム分は回収できました！

トラブル2：トイレのウォシュレット壊れる（治せない）

2024年冬。管理会社からの電話はいつも突然に。。この時も急に、電話が来ます。

その時スタットレスタイヤの交換で外出中のあおぞら。車屋さんでドキドキ折り返しすると、

「あのですね、、」と。

トイレのウォシュレットが壊れてしまったとのこと！

部屋の設備にウォシュレットはつけているので、壊れた場合は貸主責任で直さねばなりません。

まずは管理会社さんの方で対応できるか確認してもらいます。

すると「特殊なトイレで修理には少なく見積もっても6-7万かかります」と！

えー！！ウォシュレット自体はネットで1-2万で売っています。

取付だって簡単（あおぞらはやったことあります）

戸建てが遠方なので自分で直しにはいきませんが、それでも工賃含めて6-7万は高すぎない？！と思い、

トイレのメーカーがTOTOだったので、TOTOにメーカー保証で治してくれないかと聞いてみました。

その結果、「ウォシュレットとトイレが一体となっているため、ウォシュレットのみを治せない。直すなら便座ごとか、トイレの交換となる」と言われてしまいました。

さらにはそのトイレ、なんだか良い仕様のもので、トイレ自体の交換を行おうとすると工賃込みで40万かかるといわれてしまいました。（便座のみでも20万ごえ、そして治すならトイレ自体交換推奨）

6-7万どころじゃない、、！！！

（6-7万といった業者さんは、それでできるということではなく、通常の金額ではできないよ、という意味を込めて高くいったようです。今となれば高くなかったのですが。）

うーん、、

結局入居者さんと交渉して頂き、

ウォシュレットが使えない分、次の月から家賃を数千円値下げすることとしました。

この戸建ては入居約５年目にして、一年間の収入が約3万減る、という結果になりました。

まとめと教訓

大きくこの２件、トラブルがありましたが、それ以外は特に大きなトラブルはなく入居頂いてます。いつまで続けるのか、出口戦略をどうするのか、考えることはまだありますが、とりあえず、今はこのまま賃貸経営を続けていきます。またなにかありましたらご報告します。

また、今回の教訓。それは。

築古の戸建ての設備を必要以上に豪華にしない。

豪華な設備を入れてそれが故障すれば、貸主の責任で同様の仕様に戻す義務が出てきてしまいます。もちろん、豪華一軒家であれば設備だって豪華にした方がいいけど、リーズナブルにやっているのであれば、一度の見栄は身を滅ぼしますね。。

契約時に、設備でなく残置とする。

あおぞらのように、そうはいってももともと購入時に豪華な設備がついていたというあなた。

その場合は、契約時に設備でなく、「残置」という扱いにしておくとよいかもしれません。

設備は、家に付随する機能で家の一部とみなされるため、壊れれば治す義務が貸主にあります。

しかし、残置は家においてあるもの、という認識なので、壊れてしまっても治す義務が貸主に発生しません。

エアコンや通常のトイレのウォシュレットは設備にしてもいいかな、と思いますが、

エアコン２台目や特殊なウォシュレットであれば、残置にしておくのをお勧めします。

（不動産営業目線でも）←あおぞらは不動産賃貸営業経験あります。

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