土浦物件５
こんばんは、あおぞら大家です。
カフェラテ飲み過ぎて少しお腹壊したかも。
昨日投稿した物件のランニングコストに関して、
火災保険がぬけてました！指摘頂き、ありがとうございます。
↓
教えていただいた全労済の火災共済のページにいくと、すぐに概算をだしてくれました。
場所、持ち家かどうか、賃貸しているかどうか、床面積等を記入すると
私はおすすめプラン６０００円/月、シンプルプラン３０００円/月と出てきました。
ただ不動産価格も他の物件に比べると高くないので、
シンプルプランでいいのかなと思ってます。
これも毎月かかるのですよね。
いろいろお金がかかるんですね。。（ぼそり）
他にもなにか忘れていたりお気づきな点がありましたら教えていただけると
助かります！
さてさて。
お金の交渉です、、
不動産やさんに
「○○で行けないでしょうか？？」と聞くと
「多分無理だと思うけど聞いてみますね」と。
ただ、４ヶ月くらい前からネット上にでていたので
売り主さんが早く売りたい、または早く現金がほしいと思っている可能性に期待し、まつこと一日。
「無理です。△△までならいけます。」
くう。。
「じゃ、じゃあ、○○ならいかがでしょうか？」
と、すこし価格を上げてまたご相談すると、、
「うーん、、、聞いてみますけど、難しいと思いますよ」
そして、数日後。
「現金で買うことも伝えましたが、△△までしかだめだそうです」
ぐぅ。。
△△もとてもありがたいのですが、
でも予算オーバー。。
ここで、いったん不動産投資への道をあきらめそうに、、
いや、それでいいのか自分？！
と思い、今更ですが、
現地に行ってみることに。
（以前は物件を見つけたらすぐ現地に足を運んでいたのですが、
非効率だったり机上で確認したら投資としては難しいなと思うことが多かったので、
最近は十分に情報を集めて、買うぞ！と決めた後に後押しで見に行くように決めてました。）
Comment
売主さんがどんな人か聞いてますか?
不動産投資家さん、戸建賃貸している地主さん、元自宅を賃貸へ出した素人さんなのか? 同じ物件でもオーナーの背景が違えば、どこまで強気で押せる人なのか?違ってきますよ。
不動産投資家さんなら、入居者がいる状態でのオーナーチェンジだと、取りあえずインカムの収入があるから、無理して安く売らなくても良い思いがあるので強気になります。
地主さんや素人さんなら、売れ残りの状態が長いと焦れて指値が通りやすいですね。
いまは一旦引いて、〇◇△万円で良ければ声をかけてくださいね、と自身の予算に合わせてくれるタイミングを待つのもありだと思います。
で、売れ残っていれば定期的に聞いてみればよいのです。
または気分を変えて他の物件探しを懲りずに探してもよいでしょう。
参考までに実需向けに出ている空家の状態の戸建は、売主が素人さんと言うこともあり、指値が通りやすく、500万円前後の物件でも100～200万円の指値が通ることもざらにありますよ。
空家の方が屋内までしっかり見られるので安心だとの意見もあります、DIYとかで格安にリフォームできる投資家さん向けではあるんですけどね。
一軒目を現金で購入する際にこだわるべきポイントは土地値です。
土地値は住所が判れば、「全国地価マップ」で簡単に調べることが出来ます。
http://www.chikamap.jp/
出来る限り、売値<土地値 最低でも売値<土地値／0.8 の物件を取得しましよう。
なぜか? ⇒ 金融機関が担保としての評価をしてくれます。
2軒目、3軒目と規模を拡大して行くうえで、融資を引いて購入するステージに移行するには手持ちの物件の担保価値にかかってきます。
特に日本政策金融行の事業性融資を使って買い進めるスキーム存在しており、こちらの建美家コラムが参考になりますよ。
https://www.kenbiya.com/column/kashiko/03/
コメントありがとうございます、
大変勉強になります！
売り主さんは企業だと聞きました、
なので市場に売れ残っていても値引きがきかなかったのかなと思ってます。
そうなんです、室内を見れていないので、
いざ空き家になった場合にどのくらいのリフォームが必要になるのかわからないのがとても不安です。
土地値しらべました、
路線価2万/m2だったので
土地面積130m２を掛けたら２６０万でした。
０．８掛けしても３２５万で、売値＜土地値にはなってないようです。
今後の投資拡大に向けて、今回の物件を担保にしたいと思っていたので、
今回の物件購入は考え直します！
とても勉強になりました、
教えていただいた健美家コラムよみます、
ありがとうございます！