取手物件４
こんばんは、あおぞら大家です。
ついに土曜日ですね！
先週の試験の図面復元やらなければ。。
さて。
お値段交渉ですが、約４００万の物件なのですが、
実は電話の際に、「３２０万円でいいですよ。」と聞きました。
？？？
耳を疑いました。
まだ下げてくれとも言ってないのに。。
２割減になっちゃってるじゃあないですか。
でも私の妄想による聞き間違いかもしれないので再度確認すると。
「はい、３２０万でよいそうです。売り主さんは早く売却する事を望んでいるので。
そのかわりこれ以上は御値引きできませんよ！」
、、ですよねー。
そうすると契約額が土地の値段以下になるので、
①客付けできたらその分黒字
②客付けできないor老朽化により賃貸出来なくなっても、その土地の価値分は残る
（①②とも土地の価値があまり下がらないかつ売れる事を前提にしてはいますが、、）
すばらしい！！
物件周辺の賃貸需要を確認すると、
駅徒歩９分、５SLDK、戸建て７万
駅徒歩７分、３LDk、戸建て６．９万
駅徒歩９分、３LDK、アパート５万
だったので、
古さを考慮して仮に５万で貸し出せたとして
もろもろの物件金額が４００万になるとしても、１５％の利回りになるじゃあないですか！
（実際は６−７万位で売り出したいのですけど）
え、すごくない？
これば、、買ってみるしかない！
ということで、買いますと宣言。
契約することになりました。
楽しみー！
kokoku01
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Comment
今日は我孫子方面に用事があったので、途中、藤代の伊勢屋さんでお団子買いに寄りつつ、こっそり外から現地を見てきましたw
石塀を撤去すれば、車2台ぶんぐらいの駐車スペースはとれそうですね。
値引きしてくれたのは、建物が古く指値をきつく入れてくる人が多かったとか、瑕疵担保の条件を付けてきたとか、とにかく面倒な人が多かったのかな?と想像します。
現金決済で余計な条件を付けずなら20%offでも良いと売主さんから了解をもらったばかりだったのかもしれませんね。
仲介してくれた不動産屋さんから、今後、リフォームして賃貸の市場へ商品を供給してくれると大家さんだと認めてもらえるようになると、優先的に物件の紹介を受けられるようにもなります。
そうなるためにも資金的にも自分で融資付ができるよう、金融機関の開拓も視野に入れてくださいね。
そうなんですね！
駐車場の有無に関して不動産屋さんに確認したらあってもなくても客層はいるとの話だったのですが、田舎ですし作りたいと思ってます。
ただ縁側とお庭がすてきだったので、１台分にして、残りはお庭として残すのもありかななどと、迷ってます。
はい！月曜には金融公庫に電話で後融資に関する相談をしてみようと思ってます。
showさんに教えてもらった条件で物件探しも平行して毎日実施しているのですが、なかなか見つからないものですね。。
優先的に教えてもらえるよう、不動産屋さんと有効な関係を築けるよう、頑張っていきます！
賃貸ですから、戸建とは言え、庭いじりが好きな人が入ってくれるとは限りませんよ。植栽があると手入れが心理的ハードルとなり敬遠されてしまうこともあります。
わたしの戸建物件では、植栽はできる限り残さないようにしています。
ペットが飼いたくて戸建を探す人もいるくらいですから、築古戸建に強力な客付ツールとなるのは、ペット可にすることです。
今の時期、茨城県南エリアで土地値以下の物件は年に2～3軒見つかれば良い方でしょう。土地値が80%の物件でさえ、年に4～6軒程度の出現率です。
今回は、更に土地値の半額近くで買うわけですから、滅多にないお宝物件と言えるでしょう。
公庫への融資打診ですが、ストーリーとしては3つ考えられます。
1)物件代金+リフォーム代
2)物件代金
3)リフォーム代
ハードルか低い順は 3) > 2) > 1)
打診すべき優先順は 1) > 2) > 3)
物件の出口戦略、家賃収入の再投資プラン、買い進めプランなどなど、この一歩から始まる大家人生のプランも含め、公庫さんをどう利用して行くべきか、悩むと思いますよw