取手物件１２　リフォーム業者さんに聞いてわかったこと

こんばんは、あおぞら大家です。

今日もいろいろしてきたけど、昨日の報告の続きを。

リフォーム業者さんに聞いてわかったこと

①駐車場の造成に関して

駐車場がない取手物件。

家の前に盛り土をしたお庭と塀があるので、その塀の一部を撤去して１台分の駐車スペースを作れないか相談しました。

「入り口の門塀の一部を撤去して、ここに駐車場をつくりたいんですー」と相談。

「んー。」渋い顔。

「庭の奥行きは約４mなので軽自動車限定にはなりますが、、さしていれるようにしたくて」

↓イメージ

「んー。。かなりお金かかりますよー。

入り口にはコンクリートの階段と生け垣があるので、それらの撤去及び再度階段を造成しなきゃなりません。

それに盛り土を掘削するので、掘削後に土留めもしなきゃだし。。

むしろ、コンクリート部分はそのままにして盛り土部分を掘削した方が安いかもしれないです。」

↓イメージ

「ほー。」

まさか、、思っても見ませんでした。

「ただ、どちらにしろウン十万ではきかないでしょうねー」

そうなのか、、

徒歩１００mのところに月極が３０００円/月であるから、

そこを契約してもらう方が現実的なのかも。。

②てすりの修復

２階ベランダの手すりの一部が腐ってしまっている件も相談。

「こういう場合って、全部撤去して新設するべきなんでしょうか？」

「そうですねー。。

撤去してもいいですけど、これくらいだったら腐食部分を継ぎ手でつないで補強でも大丈夫だと思いますよ！

撤去新設となると足場が必要になるからかなりの大工事です」

うわー。。補強がいいなー。。

補強案で見積もりをお願いしました。

また、雨樋が壊れていたので、その補強もいれて、、と。

③雨漏り？！

２階の和室を確認していたときのこと。

「あれ？？畳が一部変色して、、腐ってる？？」

んん？

そして、そおーと天井を見上げると、天井の一部が歪んでたわんでいる

こここれは、、雨漏り？！

そして、思い出しました、契約時に「物件状況確認書」をもらい、そこに

「平成２２年に雨漏りがあり、補修した」と書いてあったのです。

ここだったのか！

ちょうど前日に雨が降ったので、もし雨漏りが続いていたら畳はぬれている事に鳴ります。

おそるおそる触ってみると、、、

セーフ。大丈夫でした。

ただ、天井の一部にゆがみがあるので、

リフォーム時に天井にパネル＋クロスの張り替えで御見積もりを御願いしました。

リフォーム業者さんにみてもらって

とりあえず、全体を専門家に御願いして直した場合のお金を見積もってもらう事にしましたが、

実際にどこまで修理を行うのか、また御願いするのかは、

どういったターゲット層をお客様と設定するかによりけり。

今回の内容をフルでやってもらったら、２００万近くはいくようです。

そうすると、実質利回り１２％目標として、月７万で貸し出さなければなりません。

しかしフルリフォームしたところで新築のお家には劣る訳で、

７万でもっときれいな戸建てはあります。

最低限のリフォームで安めに貸し出すことがいいのか、、と思うと、

リフォーム代はなるべく抑えたい。。

見積もりを待ちつつ、

自分でやった場合にどのくらいコストダウンできるのかについても検討していきます！

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