取手物件12 リフォーム業者さんに聞いてわかったこと

   

こんばんは、あおぞら大家です。

今日もいろいろしてきたけど、昨日の報告の続きを。

 

リフォーム業者さんに聞いてわかったこと

①駐車場の造成に関して

駐車場がない取手物件。

家の前に盛り土をしたお庭と塀があるので、その塀の一部を撤去して1台分の駐車スペースを作れないか相談しました。

 

「入り口の門塀の一部を撤去して、ここに駐車場をつくりたいんですー」と相談。

「んー。」渋い顔。

 

「庭の奥行きは約4mなので軽自動車限定にはなりますが、、さしていれるようにしたくて」

↓イメージ

3

「んー。。かなりお金かかりますよー。

入り口にはコンクリートの階段と生け垣があるので、それらの撤去及び再度階段を造成しなきゃなりません。

それに盛り土を掘削するので、掘削後に土留めもしなきゃだし。。

むしろ、コンクリート部分はそのままにして盛り土部分を掘削した方が安いかもしれないです。」

↓イメージ

4

「ほー。」

まさか、、思っても見ませんでした。

「ただ、どちらにしろウン十万ではきかないでしょうねー」

11

そうなのか、、

 

徒歩100mのところに月極が3000円/月であるから、

そこを契約してもらう方が現実的なのかも。。

 

 

②てすりの修復

2階ベランダの手すりの一部が腐ってしまっている件も相談。

 

「こういう場合って、全部撤去して新設するべきなんでしょうか?」

「そうですねー。。

撤去してもいいですけど、これくらいだったら腐食部分を継ぎ手でつないで補強でも大丈夫だと思いますよ!

撤去新設となると足場が必要になるからかなりの大工事です」

 

うわー。。補強がいいなー。。

補強案で見積もりをお願いしました。

また、雨樋が壊れていたので、その補強もいれて、、と。

 

③雨漏り?!

2階の和室を確認していたときのこと。

 

「あれ??畳が一部変色して、、腐ってる??」

んん?

そして、そおーと天井を見上げると、天井の一部が歪んでたわんでいる

 

こここれは、、雨漏り?!

 

そして、思い出しました、契約時に「物件状況確認書」をもらい、そこに

「平成22年に雨漏りがあり、補修した」と書いてあったのです。

 

ここだったのか!

 

ちょうど前日に雨が降ったので、もし雨漏りが続いていたら畳はぬれている事に鳴ります。

 

おそるおそる触ってみると、、、

 

 

セーフ。大丈夫でした。

 

ただ、天井の一部にゆがみがあるので、

リフォーム時に天井にパネル+クロスの張り替えで御見積もりを御願いしました。

 

リフォーム業者さんにみてもらって

とりあえず、全体を専門家に御願いして直した場合のお金を見積もってもらう事にしましたが、

実際にどこまで修理を行うのか、また御願いするのかは、

どういったターゲット層をお客様と設定するかによりけり。

 

今回の内容をフルでやってもらったら、200万近くはいくようです。

そうすると、実質利回り12%目標として、月7万で貸し出さなければなりません。

しかしフルリフォームしたところで新築のお家には劣る訳で、

7万でもっときれいな戸建てはあります。

 

最低限のリフォームで安めに貸し出すことがいいのか、、と思うと、

リフォーム代はなるべく抑えたい。。

 

見積もりを待ちつつ、

自分でやった場合にどのくらいコストダウンできるのかについても検討していきます!

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 -取手物件①

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  Comment

  1. show より:

    駐車場が近所の月極め駐車場だと、一方的な都合で退去を通告されても対抗手段が無いので、できるなら、2つ目のプランで敷地内に作っておくのが良いと思うけど。
    バルコニーの手すりは今の物を修繕+塗装でしょう。
    雨漏れの天井の染み跡は天井一面を塗装してしまうのが早くて安いでしょう。
    まずは、予算の内で何を優先してリフォームするかもですが、どうすれば安く工事できるか考えることも大切です。

    例えば、内装リフォームが得意な会社に外構工事のリフォームを含めて見積もりを依頼しても内装は自社でやるかもしれませんが、外構は技術や設備がなくて外注しているでしょう。
    見積りの段階で、元請けは下請けの出してきた見積りを査定することはまずしません。金額が大きな項目は別の業者が見積りを取り、分離発注して価格を抑えられる可能性がある部分です。
    同じ内装でも壁天井をクロス仕上ばかりやってきたところが、コストカットに提案してくるのは、せいぜいクロスを量産品の安い物を使いましょう、と言うのところですが、塗装で仕上げるとなると話が違ってきます。
    同じ部屋の内装リフォームでも塗装屋さんにも見積りを依頼しても良いと思いますよ。

    今のところ、あおぞらさんは初めての賃貸物件の取得やリフォーム、融資付のいずれも楽しんでいるようですので、大家さんの必要に資質を持っている方だと感じていますw

    • あおぞら大家 より:

      コメントありがとうございます!
      リフォームやさんも、現場調査の時に一部「専門業者に外注する」と言ってました!
      おそらく外構と手すりは外注かと思います(内装は自社のようです)
      金額によっては外構工事を別に発注したほうがいいですね。

      ただ内装工事は安く仕上げるなら塗装がいいと教えてくれたので、
      知恵を借りながら、安く工事する道をさぐります!!

      最後のコメント、めっちゃくちゃ嬉しいです!ありがとうございます!とっても楽しいです(>u<)

  2. show より:

    ↓こちらのホームページDIYの解説が細かく写真入りでされているので、とても参考になりますよ。
    特にお風呂周りのDIYはあおぞらさんにお奨めです

    http://okita926.com/

    • あおぞら大家 より:

      情報ありがとうございます!
      今回、極力DIYで内装を仕上げたいと思っていて、浴槽のタイルばりを変えたいなと思ってたんです!
      このブログ、とても詳しく書かれていて、とってもわかりやすいですね。

      教えていただき、ありがとうございます!

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