つくば 北条 600万の古民家付き土地!状態のよい綺麗な和室の古民家発見しました

      2017/09/19

つくば 北条(つくば駅から北に10キロ)の古民家付き土地の内見の様子を記載します

(これも投資用でないので、立地は駅からかなり離れた田舎です)

 

古民家付き土地 580万という売られ方をしていました

全国地価マップによると、近隣の宅地の固定資産路線価は、基準•標準宅地で価格8,600円/㎡

敷地が約690㎡なので、土地の値段だけで言うと、690×8,600円=594万。

土地値ですね。

それで古民家も付いているなんて、お得!!

 

「なぜ中古戸建 〇〇円という表記にしないのですか?」と不動産屋さんに聞くと、
「もともと、1000万以上の価格で中古戸建として売り出してたんですが、なかなか買い手がつかなかったので、建物価値をゼロと考えた土地価格のみの値段に変更して、再度掲載したんですよー」と。

 

つまり、家自体に価値はあると思ってたけど、売り出してみたら需要がなかったから売り方を変えたと。(ちょっと前までは700万で売り出してたので、なかなか売れずに苦戦しているようです)

 

「なんで解体しちゃわなかったんですか?」

と聞くと、以下理由があったそう。

 

1、現在の需要を考慮すると、土地のみより建物があった方が売れやすい

2.一旦更地にして売り出すと、その後住宅を新築できない。

(新築するためには既存建物がある上で確認申請を役所に出す必要がある。)

 

売り地概要

住所;つくば市北条(つくば駅から約9キロ)

価格;580万

土地面積;689㎡

建物面積;112㎡

築年数;S47年

間取り;6k

接道;東公道5.3m、西私道2m

インフラ;公営水道、プロパンガス

 

周囲

周囲は田んぼ、畑に囲まれた田園風景で、その中の小さな集落の一つのお家。
東西に長い敷地で、南北には一部戸建がありますが、基本的には見通しも良さそう。

(旧道沿いなので、トラックの往来はすこし有り、)
敷地東側には川が流れており、ちょうど護岸工事の真っ最中でした。

これで、決壊とかの心配はないかも?(最近の豪雨の影響でちょっとナイーブ)

 

外観

南のお庭に面して玄関があります。

入り口が狭い印象ですが、(間口4mくらいかな?狭いなって印象です)
無駄な門を取り除けば6m以上確保できそうです

 

屋根はぱっと見きれいです。

どうやら東日本大震災後、壊れた屋根は補修したそうです

 

だけど遠くから見ると、一部の瓦は落ちたままになってました。

 

内観

玄関

玄関は空けてすぐ正面廊下、左横(写真方向)も廊下があり、その奥に和室があるという、典型的な昔のお家スタイル

 

玄関外壁の一部に亀裂がありました(多分東日本大震災の影響)が、立派な日本家屋だし平屋なので、壁紙を買えちゃえばきにならないかなーってレベルでした!

 

 

居間

きれい!上部壁は若草色でとってもさわやかな印象でした!

くすみもないし、天井高いし、今まで見てきた古民家で一番きれいでした

(荷物は買手が決まり次第、持主さんが撤去してくれるそうです)


個人的に一番好印象だったのは、写真上野和室の間の欄間

通風をとりたい、内側の和室全面の上部に描かれてました。

 

これだったらどちらかの部屋に冷房をつけておけば、両部屋へ冷気が行き渡りそうです!(声もだだ漏れには鳴ると思いますがw)

 

廊下

廊下の開口部は木製でなくアルミサッシになってました!

古い家だとアルミではなく木製で作られている事が多く、木製だと湿気とか気密性とか雨漏りとか心配なんです。

 

その心配なし!

どうやら持ち主さんが改修してくれてたみたいです。やっぱりあまもりとかひどかったのかしら。。


廊下側の壁にも上部に開口があり、風通しを考えて作られてますね!!

 

トイレ

虫沸いてました。ぼっとんから洋式に変えたようです

こんなスタイルのトイレ、初めて見ました。。

 

ダイニング

この部屋だけ母屋の中で状態が悪く、天井の雨漏りしていて床は抜けています(畳なのに)

和室や廊下は綺麗なのに、、

どうしてこの部屋だけって疑問が浮かびます

そんまま質問すると、

不動産やさん「たぶんこの部屋の上の屋根が雨漏りしてて、そこから漏れたんでしょうね。でもその箇所は多分屋根補修してるんで大丈夫だと思いますよ!」と

「多分、、?」

「どこを補修したのか、今の持ち主さんもわからないみたいで。その前の持ち主さんがなさっているので」

 

うむーん。

 

小屋

母屋の横には小屋がつけられていて、そっちにも台所が付いてました!昔には使っていたそうで、、


こっちは解体だな

 

 

まとめ

立地はとてものどかな風景広がる田んぼの中の集落に位置していてすてきな場所でした!

外観はぱっとみ綺麗!屋根に関しては再度雨漏りがないか確認する必要がありそうです。

 

中も、和室は綺麗!

ダイニングの床下に関しては基礎から補強を入れないとだめかなって感じです。

 

なので、購入するとすると、

購入費+撤去費(小屋、倉庫)+改修費(トイレ、キッチン、お風呂、ダイニング床天井、屋根)が最低限必要で、後はプラスα、洋室にするならそのリフォーム代と、順次かかっていくかなと思います。

 

私の予算から言うとオーバーなので見送りですが、

和室にこだわりのある、綺麗で立派な古民家でした!

 

追記;

こちらの物件の内見は2017年5月26日に行いました。

8月19日現在、もう売れてました。

 

その後(2017/9/19追記)

最近、不動産サイトを確認したところ、企業がリフォーム中として、2300万で売り出してました!

コチラ

 

580万で買って2300万で売りたいということは、差額1720万

 

その中でリフォーム代と利益を見込んでいるのでしょうが、

果たして買い手は付くのでしょうか。。

 

間取りが6K→5LDKになっているので、

2部屋を一部屋にまとめるようですね。

 

今後どうなるのか、気になるー!

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 -不動産投資

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