格安の築古戸建！訳ありのその内容は・・？
2017/01/26
こんばんは、あおぞら大家です。
最近、ネットサーフィンをしていると、
取手 常総線 最寄駅徒歩１２分 ４DK １８０万
という空き家の築古戸建物件（築４４年）を発見。
え、え、
ややすくない？？！
写真は載ってなく、
グーグルマップで調べると、小学校、中学校が徒歩圏内になり、
スーパー、コンビニも１キロくらいであります。
全国地価マップで土地価を調べると、
相続税路線価は２．５万/m２、土地面積は１３２m２なので、
２．５×１３２＝３３０万。
駐車場がないのはちょっと気になるけど、
それにしても、安くない？！
と思い、不動産屋さんへ電話してみました。
すると、物件をみせてくれるということで、行く事に！
場所は？
JR常総線 最寄駅から車では５分ほど
途中から狭い道をくねくねあがっていきます
（そういえば、地勢が高台になってたなー）
中学校のグラウンドの横、高台にそのお家がありました。
建物は？
第一印象は、きれい！でした
だって、一階南面にはサンルームが、
二階南面には幅の広いきれいなバルコニーがあるんですもの
え、え、きれい！！
ますます深まる、
値段の謎。
ドアもきれいだし、
お風呂の扉にはステンドグラスがはまってるし、
トイレはウォシュレットつきだし
（←そんなに関係ない）
もうどうして！！
てかんじでした。
そう、居間を見るまでは。
まぁ、
不動産やさんから説明も受けてはいたんですが、、
傾いてました。。
大きく。。
高台の土地を盛り土し、その上にお家を建てたそうなのですが、
その際の地盤工事が甘かったのか、建物の施工が悪かったのかわかりませんが、
お家は明らかに傾いておりました。
おおう。。
また、２階天井は、水漏れによる天井板のゆがみがひどく、
幅広い板を編み込んでいるかのような状態に。。（伝わるかな？）
ただ、不動産やさんから
「傾きは１００万程度で直せると思うので、
実質傾きをなおして２８０万くらいだと思いますよ」とのこと。
また、駐車場に関して、
敷地内にはないものの、徒歩１分のところに月極駐車場がありました。
地面が土のままで状態は悪いものの、駐車場は月極で代用も可能かなと思いました。
結局
２８０万からさらに天井の水漏れを治す必要がありますが、
天井がどこまで痛んでいるのかはわからず、ちょっとブラックボックスが大きいのと、
なにより、物件に行くまでの道が狭く、
あおぞらは運転がうまくなく、スーパーに行くまでに車を数回擦ると思うので、
今回はパスです。
収穫は？
今回はまたぴったりは来ませんでしたが、
でも足を運んだからこその収穫もありました！
本物件の最寄り駅ですが、
いつも駅前を車で通る限り、正直寂れてるなーと思っていたのですが、
実は駅の反対側が再開発されており、新築戸建てが沢山建っておりました！
それに伴いスーパーも新設されており、
ここは、とてもいい土地かもしれません。
うちから近いので、
もし買っても手を入れやすいし、
今後はこの駅周辺の物件も注目してみていかねば！と思う土地となりました。
よかった！！
kokoku01
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Comment
[建物の傾き 許容範囲]で検索！すると↓こんなページが見つかります。
https://allabout.co.jp/gm/gc/25720/
建築でも設計や新築の施工ばかりをしていると知らない人が多いレアな情報だと思います。 中古の不動産やリフォームが視野にないとなかなか建物の傾きに許容範囲があるなんて思いませんよねw それを知ったあおぞらさんは確実に建築も大家さんとしての知識がアップしたことでしょうw
この知識をどう活かすかと言うと、物件の調査の方法を知り、指値の根拠として買付を入れる際に値段交渉する材料とすることです。
コメント有り難うございます！
試験で品確法の勉強をしたのに、傾きに関しての記載があることに気づいてなかったですw
物件の傾きは多分6/1000以上かつ一方向の傾きでした、不同沈下なのか。。
また、現場で傾きを調べたくてスマホのアプリ「CARPENTER」をダウンロードしてみたものの、
使い方がわからず活用できませんでした。
水平を測るためになにかアプリ等、使ってますか？？
スマホの水平器アプリはキャブレーションをしないと正確に測定てきませんよ。
一番はレーザーのレベル測定です。ネットで探すと1万円せずにものはありますよ。
http://store.shopping.yahoo.co.jp/pingan/ek-453dp.html?sc_e=slga_pla
自分はゆめみ野・新取手辺りは中央構造線が通っている可能性があるのでパスです。
本当に中央構造線が通っているのか、本当に中央構造線が危険なのかは分かりませんが、分からないものには触れません。
分からないものに投資する=投機です。
もちろん分からないなりにリスクを織り込めれば投資ですので、私が計りかねないだけではありますが(笑)
コメントありがとうございます！
御恥ずかしながら、中央構造線のことを知らなくて調べました。
地震が中央構造線近辺で起きている事は多いんですね、、こわいっ
最近茨城で地震多いですしね。
投機にならないよう、常にリスクを考えます！
中央構造線は日本最大の断層と言われ、特に東の端が北米大陸プレート、太平洋プレート、フィリピン海プレートの三つがぶつかり潜り込んでいる辺りが関東平野の洪積層で、その位置が定かではないんですよ。
一説では鹿島神宮の要石が地震を起す鯰の頭を押さえつけて鎮めているとの謂れがあるので、あながち中央構造線が鹿島が東の端なのかもしれませんね。
http://www.osk.janis.or.jp/~mtl-muse/subindex03.htm
ただ、茨城県南部を震源とするM4程度で深さ40～50kmの地震が多いが、直下型で被害が大きくなる浅い震源の地震は少ない(ない)のが特徴ですよ。
もっとも関東平野自体が地震の巣って話もあるので、敢えて取手辺りの狭いエリアを避けるのは個人的な気分の問題かなと思いますが。
http://www.tenki.jp/bousai/earthquake/entries_by_earthquake_center?order=&desc=1&max_level=level_5_minus&earthquake_center_code=301
ご返信ありがとうございます！
そうなんですね、、
最近の地震、茨城は多いものの、茨城南部はそこまで揺れが大きくないので、
リスクも考えつつ、いまのところは茨城南部で物件を探していきたいと思います！