土浦物件２ 気になる物件！！
こんばんは、あおぞら大家です。
会社帰りにネットサーフィンしてたら気になる物件発見！アットホーム！
これは、、いかがでしょうね？？
場所は？
荒川沖から２キロ！自衛隊基地の真横です。５００m先にコンビニ、スーパーが１キロ先に２件、
４車線道路から横道に入ってすぐなので、車でのアクセスもよし！
全面道路は４M以上ありそうだけど、公道か、４M以上かの２点は要確認です
お部屋は？
１、２階で各１室、計２室の木造アパート。
駐車場はあり（狭そうなので要確認）
築２５年ですが外壁もきれいで、写真でみたところ修繕の必要は低そう。
室内は３DK、１階は洋室３部屋、二階は洋室１•和室２の間取りです。
収益＋お値段は？
表面利回り１４％で７５０万なので、
年間１００万ちょい、ということは５０万/部屋・年
５０/１２=4万/部屋•月くらいでしょうか。
現在は満室運営中です。
土地価は？
もし何かあった場合の土地の値段ですが、
全国地価マップによると、2.2万/m2
敷地が100m2なので、
掛けると土地の価値は220万です。
全部考慮してー
今日公開された情報のようです、
以前荒川沖で気になる物件があり、でももたもたしていたら買われてしまった経験があり、、
今回かなり近い場所での売りアパートなので、
電車でとてもテンションがあがっちゃいました！！
しかし、現在満室で賃貸していることもあり、お値段は高め。
価格-土地=500万近くなり、築２５年にしては建物価格高いのかなーと思いつつ、
気になって気になっております。。
うーん、、
明日電話して現状で問い合わせきているか確認してみようかな。。
kokoku01
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Comment
バランスが悪いかな・・・
価格は手ごろですが、資産性はいまいちな上、戸数が2戸なので1戸空きが出ると空家率５０％の負担に耐えられるだろうか?
金融機関へ提出用の事業計画では空家率を20%で収支が回るように作りますが、最近では30%でも収支が回るくらいのシミュレーションが求められることもあります。
この物件の場合、資産価値は土地値の220万円として残り500万円余りを自己資金で出してください、なんて話もあり得ます。
ローンで購入した場合には、経営面でも一度退去が発生すると、広告費1ヶ月-現況回復費1ヶ月フリーレント1ヶ月=最低3ヶ月分のロスが発生するとして、すぐに次の入居が見つかっても1部屋、家賃3ヶ月分の補てんが必要になりますよ。次の入居者が見つからなければ、その期間分も補てんが必要になると言う事です。
せめて返済比率(ローン返済額／満室時の家賃)を50%以下にできる物件と融資期間にできるローンの組み合わせが成立するようすべきですよ。
現金で買えば返済比率は関係なく破綻するリスクは減りますが、キャッシュフローも資産価値も低い物件へ投資してもつまらないでしょう。
この物件は、お手頃価格だからとリスクが低い訳でもなく、リターンも思ったよりも少ない物件ですよ。
コメント有り難うございます！
２０−３０％で収支が回るよう事業計画を建てるとなると、２戸はかなりの負担ですね、、
また、退去が出た場合の広告費とフリーレント費を失念ておりました、、３ヶ月分にもなるんですね。
次の物件はキャッシュフローも求めたいので、
返済比率を意識して、また物件探しを続けます！
気になるな(;´д｀)
でも、住所が特定できないから土地値も需要マップも読み取れない…
収益専門業者がネットへ出してくる物件は指値が効かない割にリスクが高い物と考えてちょうど良いくらいだと思う(´･Д･)」
https://www.kenbiya.com/t=2/ibaraki/realestate_1019589nex/
またすごい物件！！
でも確かに場所がわからないですね。。
この会社さんよく見かけたけれど収益専門業者だったんですね！！リスクが高いのは、業者自身が運営するとリスクあると判断してるから、、ってことですよね？？
Googleマップで住所は特定できました
〒311-4142 茨城県水戸市東赤塚２２１６−２ ジラソーレ
相続路線価32000円 土地値で712万円
駐車場なし⇒近隣で空地はあるので月極めは可能か?
駐輪場なし⇒ミニバイクも置けないのは致命的
残念ながら、客付力が最弱に近い物件でした(/_;)
収益専門業者のリスクが高いのは、地域に密着していないので、売り放しでも平気でいられる上、実需用住宅と違い、賃貸物件は事業経営ですから、欠陥品を買ってしまっからと言っても消費者保護の対象ではありません。
また、築古の収益物件には、まず現状有姿、瑕疵免責の条件付きで売買されています。
つまり、余程の重大な瑕疵じゃないと業者に責任を取らせることは無理と言うことを意識しましょう。